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Suelos contaminados
Cómo afecta la nueva ley de residuos 7/2022 al sector de la construcción.
En el preámbulo de la ley dice:
El título VIII contiene la regulación relativa a los suelos contaminados, manteniéndose el anterior régimen jurídico, que incluye disposiciones relativas a las actividades potencialmente contaminantes de los suelos, al procedimiento de declaración de suelos contaminados, a los inventarios autonómicos y estatal de declaraciones de suelos contaminados, así como la determinación de los sujetos responsables de la descontaminación y recuperación de los suelos contaminados, incluyéndose la posibilidad de descontaminación y recuperación en vía convencional, y la descontaminación y recuperación voluntaria de suelos.
Se ha incluido como novedad, el Inventario estatal de descontaminaciones voluntarias de suelos contaminados, que será alimentado por los registros de las comunidades autónomas sobre recuperaciones y descontaminaciones voluntarias.
La ley pretende tener información fiable de suelos que podrían estar contaminados, debido a que empresas potencialmente contaminantes podrían haber realizado sus actividades en dicho suelo. También se establece un registro de suelos descontaminados voluntariamente y se obliga a inscribir esta información en el registro de la propiedad.
Disposición final cuarta. Habilitación para el desarrollo reglamentario.
g) Establecer la lista de actividades potencialmente contaminantes de los suelos y los criterios y estándares para la declaración de suelos contaminados, de acuerdo con los artículos 98.1 y 99.1, así como el procedimiento de anotación marginal en el Registro de la Propiedad de los suelos declarados contaminados, conforme al artículo 99.
Se establece un listado de actividades potencialmente contaminantes y se obliga a inscribir nota marginal en el registro de la propiedad, es una forma de avisar a los nuevos compradores de que puede haber un problema.
XIV
Finalmente, el título IX regula la responsabilidad, la vigilancia, inspección y control y el régimen sancionador en dos capítulos diferenciados.
En consonancia con la regulación ya contenida en la Ley 22/2011, de 28 de julio, el capítulo I recoge las potestades de las administraciones públicas para la inspección, la vigilancia y control de las actividades relacionadas con los residuos y los suelos contaminados, así como las competencias y medios. Como novedad, se ha recogido una disposición relativa a la toma de muestras y análisis para la inspección y vigilancia, que se regula en el correspondiente anexo.
Al tener información sobre los suelos que tienen actividades potencialmente contaminantes la administración competente puede realizar inspecciones para comprobar que todo va bien.
Título VIII suelos contaminados
Artículo 98. Actividades potencialmente contaminantes.
1. Reglamentariamente el Gobierno aprobará, actualizará y publicará una lista de actividades potencialmente contaminantes de los suelos.
2. Los titulares de estas actividades deberán remitir periódicamente a la comunidad autónoma correspondiente los informes en los que figure la información que pueda servir de base para la declaración de suelos contaminados.
3. Las personas físicas o jurídicas propietarias de fincas están obligadas, con motivo de la transmisión de cualquier derecho real sobre los mismos, a declarar en el título en el que se formalice la transmisión si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad potencialmente contaminante del suelo. Dicha declaración será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad. Esta manifestación sobre actividades potencialmente contaminantes habrá de realizarse también por el propietario en las declaraciones de obra nueva por cualquier título. Este apartado será también de aplicación a las operaciones de aportación de fincas y asignación de parcelas resultantes en las actuaciones de ejecución urbanística.
El gobierno creará una lista de actividades que potencialmente puedan producir contaminación en el suelo y obligará a estas actividades a informar periódicamente. A su vez obliga a decir en cualquier transmisión de la propiedad si se han realizado actividades potencialmente contaminantes del suelo, también por el propietario, en las declaraciones de obra nueva. Esto es importante porque crea una seguridad jurídica a la hora de comprar una propiedad y garantiza que no estaba contaminada previamente. El estado dice qué actividades pueden contaminar. Les obliga a informar y además obliga a transmitir la información en las sucesivas transmisiones patrimoniales.
Artículo 99. Declaración de suelos contaminados.
1. Las comunidades autónomas declararán y delimitarán mediante resolución expresa los suelos contaminados, debido a la presencia de componentes de carácter peligroso procedentes de las actividades humanas, evaluando los riesgos para la salud humana o el medio ambiente, de acuerdo con los criterios y estándares que, establecidos en función de la naturaleza de los suelos y de sus usos, se determinen reglamentariamente por el Gobierno.
Se iniciará el expediente para declarar un suelo como contaminado, solicitándose certificación de dominio y cargas de la finca o fincas registrales dentro de las cuales se halle el suelo que se vaya a declarar como contaminado. Su expedición se hará constar por nota marginal que advertirá a los terceros del inicio del expediente.
Nota del autor: Cuando se detecta un suelo contaminado se añade una nota marginal para advertir a terceros.
2. La declaración de suelo contaminado incluirá, al menos, la información contenida en la parte A del anexo XIV.
3. La declaración de suelo contaminado obligará al sujeto responsable a realizar las actuaciones necesarias para proceder a su descontaminación y recuperación, en la forma y plazos que determinen las respectivas comunidades autónomas y que, en todo caso, con carácter general no superará los tres años, salvo que por razones técnicas asociadas al proceso de descontaminación se requiera de un plazo mayor.
Nota de autor: El plazo máximo como norma general será de 3 años.
El alcance y ejecución de las actuaciones será tal que garantice que la contaminación remanente, si la hubiera, se traduzca en niveles de riesgo aceptables de acuerdo con el uso del suelo.
4. La declaración de suelo contaminado puede comportar la suspensión de la ejecutividad de los derechos de edificación y otros aprovechamientos del suelo en el caso de resultar incompatibles con las medidas de descontaminación y recuperación del terreno que se establezcan, hasta que estas se lleven a cabo o se declare el suelo como no contaminado.
Nota del autor: Se pueden suspender los derechos de edificación o de actividad.
No obstante, lo dispuesto en el párrafo anterior, toda actuación en una zona ubicada en un suelo declarado o delimitado como suelo contaminado por la comunidad autónoma correspondiente requerirá que, con carácter previo al inicio de las obras, el promotor deberá disponer del certificado del Registro de la Propiedad en el que se acredite que existe anotación registral indicando que la construcción se encuentra en un suelo declarado contaminado.
Nota del autor: La ley refuerza el hecho de que, si hay un suelo contaminado, tiene que estar la información en una nota en el registro de la propiedad para advertir a terceros.
5. La declaración de suelo contaminado será objeto de nota marginal en el Registro de la Propiedad, a iniciativa de la respectiva comunidad autónoma en los términos que reglamentariamente determine el Gobierno. Esta nota marginal se cancelará cuando la comunidad autónoma correspondiente declare que el suelo ha dejado de tener tal consideración, tras la comprobación de que se han realizado de forma adecuada las operaciones de descontaminación y recuperación del mismo. A estos efectos, el sujeto responsable de la descontaminación presentará ante la comunidad autónoma un informe que así lo acredite, adjuntando la información necesaria para ello.
Nota del autor: Una vez descontaminado el suelo, y con la autorización de la comunidad autónoma, se podrá cancelar la nota marginal de suelo contaminado.
El plazo máximo para dictar la resolución que declare que el suelo ha dejado de estar contaminado será de seis meses desde la presentación del informe mencionado en el párrafo anterior. Transcurrido este plazo sin haberse notificado resolución expresa se entenderá desestimada la solicitud presentada para ello.
Nota del autor: Aquí lo que viene a decir es que si no te contestan no hay silencio administrativo y es que no aceptan.
Se procederá a notificar a los ayuntamientos correspondientes las resoluciones de descontaminación y recuperación del suelo indicando los usos del suelo para los que se realizaron dichas actuaciones, a efectos, entre otros, de su coordinación y coherencia con la regulación urbanística actual o futura de los usos del suelo.
6. Los registradores comunicarán de modo telemático a las comunidades autónomas, las notas marginales que se practiquen en el Registro de la Propiedad referidas a la contaminación de los suelos. Asimismo, comunicarán esta información al propietario de los suelos.
Como podemos ver, se intenta proteger a terceros para que no compren sin saberlo un suelo contaminado. Para ellos se trabaja desde la prevención creando el listado de actividades potencialmente contaminantes. Se les obliga a informar, y se crea nota marginal en el registro de la propiedad para avisar a futuros compradores de la situación del terreno.
En el artículo 100 de la ley dice:
Artículo 100. Sujetos responsables de la descontaminación y recuperación de suelos contaminados.
1. Estarán obligados a realizar las operaciones de descontaminación y recuperación reguladas en el artículo anterior los causantes de la contaminación, que cuando sean varios responderán de estas obligaciones de forma solidaria y, subsidiariamente, por este orden, los propietarios de los suelos contaminados y los poseedores de los mismos.
En los supuestos de bienes de dominio público en régimen de concesión, responderán subsidiariamente en defecto del causante o causantes de la contaminación, por este orden, el poseedor y el propietario.
En el caso de que se requiriesen actuaciones de descontaminación urgentes para evitar daños mayores dichas actuaciones se podrán llevar a cabo sin demora y sin que medie necesidad de advertencia, de requerimiento o de acto administrativo previo. En todo caso, el promotor de dichas actuaciones deberá informar de forma inmediata del suceso acontecido y del alcance y contenido de las actuaciones a las autoridades competentes, quienes podrán requerir actuaciones complementarias si lo consideran oportuno.
Las obligaciones previstas en este apartado se entienden sin perjuicio de lo establecido en los artículos 116 y 117.
2. Los responsables subsidiarios podrán repercutir el coste de las actuaciones que hubieran llevado a cabo en la recuperación de un suelo declarado contaminado, al causante o causantes de la contaminación.
3. Serán responsables solidarios o subsidiarios, de las obligaciones pecuniarias que resulten de esta ley, los sujetos que se recogen en el artículo 13 de la Ley 26/2007, de 23 de octubre, de Responsabilidad Medioambiental, en los términos que dicho artículo establece.
4. Al sujeto responsable de la descontaminación y recuperación no se le podrá exigir esta por encima de los niveles asociados al uso del suelo existente en el momento en el que se produjo la contaminación. En el supuesto de un cambio en el uso del suelo que exija alcanzar niveles superiores de calidad del suelo, será el promotor del nuevo uso quien deba adoptar las medidas adicionales de descontaminación y recuperación.
Este importe no se le puede exigir al causante de la contaminación que deje el suelo mejor que se lo encontró. Si se necesita mejor calidad del suelo ya tendría que pagar esos cambios el promotor.
Artículo 101. Descontaminación y recuperación de suelos contaminados.
1. Las actuaciones para proceder a la descontaminación y recuperación de los suelos declarados contaminados podrán llevarse a cabo mediante acuerdos suscritos entre los obligados a realizar dichas operaciones y autorizados por las comunidades autónomas, mediante convenios entre aquellos y las administraciones públicas competentes, o, en su caso, mediante los contratos previstos en la Ley 9/2017, de 8 de noviembre, de Contratos del Sector Público. En todo caso, los costes de descontaminación y recuperación de los suelos declarados contaminados serán sufragados por el obligado, en cada caso, a realizar dichas operaciones.
Los convenios que se celebren entre la administración y los particulares no podrán tener por objeto prestaciones propias de los contratos.
2. Los convenios podrán concretar incentivos económicos que puedan servir de ayuda para financiar los costes de descontaminación y recuperación de suelos declarados contaminados.
El establecimiento de incentivos económicos para ayudar a financiar los costes de descontaminación y recuperación, incluidos estudios previos y posteriores necesarios, deberá realizarse solo previo compromiso de que las posibles plusvalías que adquieran los suelos revertirán en la cuantía subvencionada en favor de la administración pública que haya otorgado dichos incentivos.
Los convenios a celebrar con la administración, en especial cuando la administración sea corresponsable de la contaminación del suelo incluirán criterios claros sobre estos incentivos.
Artículo 102. Recuperación voluntaria de suelos contaminados.
1. La descontaminación del suelo para cualquier uso previsto de este podrá llevarse a cabo, sin la previa declaración del suelo contaminado, mediante un proyecto de recuperación voluntaria aprobado por la autoridad competente de la comunidad autónoma. El plazo máximo para la aprobación del proyecto de recuperación voluntaria será de diez meses desde su presentación. Transcurrido este plazo sin haberse notificado resolución expresa se entenderá desestimada la solicitud presentada.
Nota del autor: La administración tiene 10 meses de plazo para contestar. Si no lo hace se considera desestimado de esta forma no hay aprobación por silencio administrativo.
El inicio de la ejecución del proyecto, una vez aprobado, deberá realizarse en un plazo máximo de tres meses. El promotor del proyecto estará obligado a comunicar a la entidad u organismo competente para autorizar el inicio de los trabajos.
Nota del autor: Tenemos 3 meses para iniciar una vez aprobado.
Tras la ejecución del proyecto se acreditará que la descontaminación se ha llevado a cabo en los términos previstos en el proyecto. Se procederá a notificar a los ayuntamientos correspondientes las actuaciones de descontaminación y recuperación del suelo indicando los usos del suelo para los que se realizaron dichas actuaciones.
De no realizarse el proyecto de acuerdo a los plazos previstos se entenderá que desiste de la recuperación voluntaria y se dará inicio al
procedimiento para declarar el suelo como contaminado.
procedimiento para declarar el suelo como contaminado.
Nota del autor: Importante si no se termina en plazo, se entiende que desiste de la recuperación voluntaria y se inician los trámites para declararlo suelo contaminado.
2. La administración competente llevará un registro administrativo de las descontaminaciones que se produzcan por vía voluntaria que contendrá, al menos, la información recogida en la parte A del anexo XIV.
XVI
Finalmente, el anexo XIV contiene las obligaciones de información en materia de suelos contaminados y de descontaminaciones voluntarias de los suelos. El anexo XV describe la información requerida en la memoria anual y el último anexo, el XVI, está dedicado al procedimiento para la toma de muestras y análisis de las mismas.
Capítulo 1
Disposiciones generales.
1. Esta ley tiene por objeto regular el régimen jurídico aplicable a la puesta en el mercado de productos en relación con el impacto en la gestión de sus residuos, así como el régimen jurídico de la prevención, producción y gestión de residuos, incluyendo el establecimiento de instrumentos económicos aplicables en este ámbito, y el régimen jurídico aplicable a los suelos contaminados.
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David Izquierdo
CEO Container Loop
